Kako da rešite problem oko nasledstva a da ne dolazite u Srbiju?

Mnogi građani Srbije koji žive u Francuskoj, Nemačkoj, Austriji, Švajcarskoj i drugim evropskim državama imaju nekretnine ili očekuju nasledstvo u Srbiji. Dobra vest je da veliki deo administrativnih i pravnih poslova mogu da obave na daljinu, uz odgovarajuću dokumentaciju i punomoćje. Ipak, postoje situacije u kojima je lično prisustvo neophodno.

Kuća u kojoj su odrasli, stan koji su nasledili od roditelja ili zemljište koje godinama nije uređivano u katastru – mnogi ljudi iz srpske dijaspore imaju imovinu u Srbiji, ali zbog udaljenosti i svakodnevnih obaveza ne mogu često da dolaze.

Zbog toga se nameće pitanje: šta sve mogu da završe iz inostranstva, kako da provere da li se nekretnina vodi na njihovo ime i da li mogu da prodaju ili izdaju stan bez ličnog dolaska u Srbiju?

U velikom broju slučajeva odgovor je – mogu. Ključ je u pravilno pripremljenoj dokumentaciji, odgovarajućem punomoćju i angažovanju ovlašćenog lica u Srbiji.

Kako proveriti ko je vlasnik kuće ili stana?

Prvi korak je provera podataka u katastru nepokretnosti. Republički geodetski zavod omogućava elektronski pristup osnovnim podacima o nekretninama putem servisa eKatastar, tako da građani ne moraju da dolaze na šalter kako bi izvršili osnovnu proveru.

Pretraga je moguća:

• prema adresi nekretnine, odnosno ulici i kućnom broju;
• prema broju katastarske parcele i katastarskoj opštini.

Na ovaj način mogu se proveriti osnovni podaci o nepokretnosti, upisanim nosiocima prava i drugim evidentiranim činjenicama.

Ovo je posebno korisno za ljude koji su nasledili kuću ili stan, ali nisu sigurni da li je promena vlasništva sprovedena u katastru.

Važno je proveriti i da li postoje upisane hipoteke, zabeležbe ili druga ograničenja. Javni pristup eKatastru pruža osnovne informacije, pa za pravno pouzdanu proveru konkretne transakcije treba pribaviti odgovarajuću dokumentaciju i proveriti stanje sa stručnim licem.

Zvanični servis: https://www.rgz.gov.rs/javni-pristup

Nasledstvo u Srbiji 

Građani koji žive u inostranstvu ne moraju automatski da dolaze u Srbiju kako bi učestvovali u ostavinskom postupku.

Kada se postupak vodi u Srbiji, naslednik može da da nasledničku izjavu pred diplomatsko-konzularnim predstavništvom Srbije ili da ovlasti drugo lice u Srbiji da to uradi u njegovo ime.

U praksi postoje dve mogućnosti:

Izjava u ambasadi ili konzulatu

Naslednik može da se obrati nadležnom diplomatsko-konzularnom predstavništvu Srbije u zemlji u kojoj živi i raspita se o terminu i potrebnoj dokumentaciji.

Angažovanje punomoćnika u Srbiji

Druga mogućnost je da naslednik ovlasti osobu u Srbiji da ga zastupa u ostavinskom postupku. To može biti advokat ili drugo lice koje ispunjava zakonske uslove za zastupanje.

Posebno treba biti oprezan kod odricanja od nasledstva. Izjava o odricanju ima ozbiljne pravne posledice i ne treba je potpisivati bez prethodnog razumevanja šta ona znači. Za takvu izjavu propisana je posebna forma overe.

Preporuka je da se pre davanja bilo kakve nasledničke izjave proveri sadržaj zaostavštine, broj naslednika i eventualne obaveze koje se odnose na imovinu.

Kako da neko u Srbiji završi posao umesto vas?

Punomoćje je jedan od najčešće korišćenih načina da građani koji žive u inostranstvu obave pravne i administrativne poslove u Srbiji bez ličnog dolaska.

Njime možete ovlastiti drugu osobu da, u granicama datih ovlašćenja, obavlja određene poslove u vaše ime.

Na primer, punomoćnik može biti ovlašćen da:

• pribavi dokumentaciju o nekretnini;
• podnosi zahteve nadležnim institucijama;
• učestvuje u određenim postupcima;
• obavlja poslove u vezi sa ostavinskim postupkom;
• zaključuje ugovor o zakupu;
• učestvuje u postupku prodaje nekretnine, ako za to ima posebno ovlašćenje.

Punomoćje se može overiti u diplomatsko-konzularnom predstavništvu Srbije u inostranstvu. Za overu potpisa na punomoćju potrebno je lično prisustvo davaoca punomoćja i važeći identifikacioni dokument.

Druga mogućnost je overa kod nadležnog stranog notara, ali tada treba proveriti da li je za upotrebu dokumenta u Srbiji potreban apostil, druga vrsta legalizacije i prevod na srpski jezik.

Važno: Punomoćje treba sastaviti precizno, tako da jasno određuje koje poslove punomoćnik može da obavlja. Za prodaju nekretnine posebno je važno da ovlašćenja budu odgovarajuća i dovoljno konkretna.

Možete li prodati kuću ili stan iz inostranstva?

Možete, uz odgovarajuće punomoćje i sprovođenje postupka pred nadležnim organima u Srbiji.

Ukoliko ste vlasnik nekretnine, a ne možete lično da dođete, možete ovlastiti drugo lice da u vaše ime učestvuje u postupku prodaje.

Međutim, postoji važna razlika između overe punomoćja i overe samog kupoprodajnog ugovora.

Diplomatsko-konzularna predstavništva Srbije mogu da overe potpis na punomoćju kojim ovlašćujete drugo lice da zaključi ugovor o prometu nepokretnosti.

S druge strane, sam ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti potvrđen kod nadležnog javnog beležnika u Srbiji.

To znači da vlasnik koji živi u inostranstvu ne mora nužno da dolazi na potpisivanje ugovora, ali njegov punomoćnik mora imati odgovarajuće ovlašćenje i učestvovati u postupku pred javnim beležnikom.

Pre prodaje treba proveriti vlasništvo, eventualne terete na nekretnini, dokumentaciju i poreske obaveze.

Izdavanje nekretnine na daljinu?

Izdavanje stana ili kuće moguće je organizovati i kada vlasnik živi u drugoj državi.

Vlasnik može ovlastiti osobu u Srbiji da obavlja poslove u vezi sa nekretninom, kao što su:

• pronalaženje zakupaca;
• organizovanje obilazaka;
• potpisivanje ugovora o zakupu, ako je to obuhvaćeno punomoćjem;
• preuzimanje zakupnine;
• organizovanje popravki i održavanja.

Ukoliko vlasnik nekretnine ostvaruje prihod od izdavanja, potrebno je voditi računa i o poreskim obavezama u Srbiji, kao i eventualnim poreskim obavezama u državi u kojoj ima poresko prebivalište.

Za taj deo je preporučljivo konsultovati poreskog savetnika, jer obaveze zavise od konkretne situacije i primene međunarodnih ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja.

Kada ipak morate lično da dođete u Srbiju?

Iako se veliki broj poslova može završiti preko punomoćnika, postoje situacije u kojima lično prisustvo može biti neophodno.

To može biti slučaj kada:

• nadležni organ zahteva lično prisustvo zbog identifikacije ili davanja određene izjave;
• potrebno je obaviti radnju za koju nije dozvoljeno zastupanje;
• postoji spor između naslednika ili suvlasnika koji zahteva lično učešće u određenoj procesnoj radnji;
• dokumentacija nije potpuna ili je potrebno razjasniti određene činjenice.

Zbog toga je najbolje pre planiranja putovanja kontaktirati javnog beležnika, advokata ili instituciju pred kojom se vodi postupak i proveriti da li se konkretna radnja može završiti preko punomoćnika.

Šta pripremiti pre nego što počnete?

Ako živite u inostranstvu i želite da rešite pitanje nekretnine ili nasledstva u Srbiji, korisno je da najpre pripremite:

1. Važeći pasoš ili ličnu kartu.
2. Adresu nekretnine ili podatke o katastarskoj parceli.
3. Postojeće vlasničke dokumente, ako ih imate.
4. Rešenje o nasleđivanju, ukoliko je postupak već završen.
5. Dokumentaciju koja potvrđuje srodstvo, kada je relevantna.
6. Podatke o osobi koju želite da ovlastite u Srbiji.

Tačan spisak zavisi od toga da li je u pitanju nasledstvo, provera vlasništva, prodaja, izdavanje ili neki drugi pravni posao.

Korisni zvanični linkovi:

• Republički geodetski zavod – eKatastar: https://www.rgz.gov.rs/
• Ministarstvo spoljnih poslova – overa dokumenata: https://mfa.rs/lat/gradjani/usluge/overa-dokumenata
• Ministarstvo spoljnih poslova – ostavinska pitanja: https://www.msp.gov.rs/lat/gradjani/usluge/ostavinska-pitanja